Wohnversuch mit Altlasten?

Wohnungsbau auf einer Altlastenverdachtsfläche ohne Bodengutachten und ggf. -sanierung? Eigentlich ist das in Deutschland undenkbar, denn dafür gibt’s ja nach deutschem Baurecht niemals eine Genehmigung, glaubte man bisher. Aber wenn man für Asylbewerber baut, ist offenbar auch das Undenkbare möglich. Für diese Quartiersuchenden wird normales deutsches Recht inzwischen beim Wohnungsbau durch Sonderrecht ersetzt. Wer für Bewohner baut, die pauschal gern zu „Flüchtlingen“ erklärt werden, kann vergleichsweise problemlos mit dem Bau beginnen. Was eigentlich als Weg gedacht war, um die Zuwanderer am deutschen Wohnungsmarkt vorbei einquartieren zu können, könnte sich für die Begünstigten in Hamburg-Eppendorf als riskanter Wohnversuch entpuppen.

Es klingt sehr schön in der offiziellen Mitteilung des Bezirks Hamburg – Nord: „Die Stadt und der Investor und Grundeigentümer H.W. Maas Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG haben sich grundsätzlich auf die Rahmenbedingungen für einen Vertrag zur Anmietung von zu errichtenden Flüchtlingsunterkünften an der Osterfeldstraße in Eppendorf verständigt.

Der Vertrag soll über 15 Jahre laufen. Danach kann der Eigentümer, der keine öffentlichen Fördermittel in Anspruch nimmt, die Wohnungen frei vermieten. […] Das Bezirksamt Hamburg-Nord beginnt unverzüglich mit der Bearbeitung des bereits vorliegenden Bauantrages für 178 Wohnungen. Das gemeinsame Ziel ist, diesen 1. Bauabschnitt so schnell wie möglich bezugsfertig zu realisieren. In Kürze soll außerdem der Startschuss für die Planung und Vorbereitung des 2. Bauabschnitts mit weiteren ca. 300 Wohnungen auf einem benachbarten Grundstück erfolgen. […] Wegen der Besonderheit dieses Projektes, Teil des vom Senat beschlossenen sogenannten Express-Programms, organisiert das Bezirksamt eine spezielle fachübergreifende Arbeitsstruktur, die verwaltungsintern den Prozess bis zur Realisierung und zum Betrieb der Unterkünfte und einem Bebauungsplanverfahren begleitet und unterstützt.“[1] Noch in diesem Jahr sollen die ersten Häuser bezogen werden.

Der Investor baut für Asylbewerber, die Stadt mietet an, und nach 15 Jahren kann er die Häuser verwerten, wie er will. Dass das Häuser sind, die möglicherweise so nie hätten errichtet werden dürfen, wird dann niemanden mehr interessieren. Dann sind Fakten geschaffen. Vor allem haben die „Flüchtlinge“ dann ausgiebig getestet, ob man auf diesem Grund wirklich leben kann. Denn so wie zur Gründerzeit die Armen frisch gebaute Häuser trockengewohnt haben, testen die künftigen Bewohner des Neubauareals an der Osterfeldstraße vielleicht, wie es sich mit Schwermetallen, Mineralöl-Kohlenwasserstoffen (MKW) und polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) leben lässt. Die werden nämlich im künftigen Baugrund vermutet. Das ehemalige Gewerbegebiet grenzt an eine frühere Mülldeponie, deshalb gibt es den Verdacht auf die beschriebene Belastung. Das steht auch in der offiziellen „Begründung zur Änderung des Bebauungsplans Eppendorf 7“ vom 26. Januar 2004. Die „Welt“[2] hat das alte Gutachten ausgegraben, das damals offenbar dazu geführt hatte, dass das ehemalige Gewerbegebiet nicht für eine Wohnbebauung verplant wurde. Nach herkömmlichem Baurecht wären jetzt wahrscheinlich eine Altlastenuntersuchung und womöglich eine teure Altlastensanierung nötig. Lässt sich das nun nach dem Sonderrecht für Flüchtlingsbauten umgehen? Wie es scheint ja, wenn man den Altlastenverdacht nur klein genug redet. Das Bezirksamt verweist laut „Welt“ darauf, dass nicht direkt auf dem ehemaligen Deponiegelände gebaut werde. In dem vor zwölf Jahren vorgelegten Gutachten heißt es dazu: „Da eine Wanderung der Deponiegase aus der Ablagerungsfläche in den benachbarten Untergrund nicht auszuschließen ist, können ebenfalls im 100-Meter-Umkreis der Verdachtsfläche (mithin im gesamten Plangebiet) deponiegasspezifische Sicherungsmaßnahmen erforderlich sein.“[3]

Wird dieser Verdacht nun ignoriert? Für den Investor wäre das natürlich wichtig, denn er hat auf ein äußerst lukratives Geschäft gesetzt. Allein durch die Umwandlung einer Gewerbefläche in eine Wohnungsbaufläche winken Millionengewinne. Zwar müssen die nach dem Express-Flüchtlingsbaurecht errichteten Wohnungen nachträglich auch noch ganz ordentlich genehmigt werden, wenn sie dann für andere Bewohner genutzt werden sollen. Aber da sind die Tatsachen schon längst geschaffen. Und in den ersten 15 Jahren garantiert die Stadt Hamburg ja für sichere Mieteinnahmen.

Sieben solche Großquartiere für 28.000 Asylsuchende sind im Hamburg geplant. Jeder Bezirk sollte dafür 8 Hektar für jeweils 800 Wohnungen beisteuern. Natürlich wissen die Lokalpolitiker, wie gewinnträchtig der Bau dieser sogenannten Expresswohnungen ist. Daher sollten zunächst nur im Besitz der Stadt befindliche Liegenschaften durch solche „Baugenehmigungen“ im Schnellverfahren veredelt werden. Doch als geeignete Flächen nicht schnell genug gefunden wurden, fielen diese Vorsätze unter den Tisch. Jetzt spricht die Behörde für Stadtentwicklung nur noch davon, die Flächen vorrangig an bestandshaltende Investoren zu vergeben – „dazu zählen sowohl Genossenschaften und als auch bestandshaltende freie Wohnungsunternehmen.“[4]

Der Vertragspartner an der Osterfeldstraße ist weder das eine noch das andere. „Die MAAS & RAFFAY Immobilienentwicklungs- und Management GmbH ist eine Dienstleistungsgesellschaft, die sich auf die Entwicklung von Immobilienprojekten spezialisiert hat“, beschreibt sich das Unternehmen selbst.

Dafür gibt es in der Projektbeschreibung zur Osterfeldstraße schöne Worte: „Daher wird die Standortentwicklung auch auf dieser Fläche nicht als partikuläre Einzelmaßnahme durchzuführen sein, sondern vielmehr im Sinne einer städtebaulich verantwortungsvollen und den gesamtstädtischen Interessen dienenden Gesamtansatz erfolgen.“ Nur von Asylbewerbern oder „Flüchtlingen“ ist in der Beschreibung keine Rede.

Wenn nun alle Warnungen vor den Altlasten in den Wind geschlagen und die Wohnungen gebaut werden, dann tragen die Bewohner das Risiko. Vielleicht geht ja alles gut. Dann fließen die Einnahmen und einen teuren Bodenaustausch hat man sich zu Recht gespart. Dann können auch nach 15 Jahren neue Nutzer kommen. Aber es scheint ein Risiko zu sein. Ein geschäftliches für den Investor und ein gesundheitliches für die Bewohner.

Eigentlich hatten sich die Behörden vor der „Flüchtlingskrise“ auch in jüngerer Zeit problembewusst gezeigt. Die „Welt“[5] verweist auf einen etwa zwei Jahre alten Fall. Damals wurde ganz in der Nähe der jetzt geplanten Wohnungen, am Offakamp, der Bau einer Flüchtlingsunterkunft untersagt. Auf dem Gelände des ehemaligen Recyclinghofes wurden damals ebenfalls krebserregende Substanzen im Boden festgestellt. Das Hamburger Oberverwaltungsgericht urteilte damals, dass eine Wohnunterkunft für Flüchtlinge dem Bebauungsplan widerspreche. Allerdings gab es seinerzeit das Sonderbaurecht für Asylbewerberquartiere noch nicht.

[1] http://www.hamburg.de/hamburg-nord/pressemeldungen/4665338/2016-01-13-fluechtlingsunterkuenfte-osterfeldstrasse/

[2] http://www.welt.de/regionales/hamburg/article150788718/Gift-Erbe-sorgt-fuer-Streit-bei-Bau-von-Unterkuenften.html

[3] Zit. nach ebd.

[4] Quelle: http://lokstedt.de/wohnen/wohnen32.html

[5] http://www.welt.de/regionales/hamburg/article150788718/Gift-Erbe-sorgt-fuer-Streit-bei-Bau-von-Unterkuenften.html

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